El estudio de mercado es un análisis que se realiza en una determinada región, acerca de la disponibilidad o necesidad de bienes y servicios, a través del cual pueden evaluarse decisiones comerciales.
En el área inmobiliaria, normalmente se realiza con intenciones comerciales, como pueden ser la fabricación, compra o comercialización de propiedades. Entonces resulta relevante obtener información acerca de la cantidad potencial de compradores y usuarios, los rangos de precios y condiciones de comercialización, las características de las unidades en oferta y aspectos restrictivos que puedan pesar sobre dichas propiedades desde el punto de vista urbanístico y regulatorio.
Selección de una zona delimitada
Los estudios del mercado inmobiliario no son generales ni genéricos, es preciso decidirse por una región bien específica. Y aún más, es preciso decidirse por un tipo de propiedades.
Estas decisiones permitirán al analista seleccionar data relevante e interpretarla de manera pertinente para efectos de que el interesado pueda tomar sus decisiones objetivamente.
Estimación de la demanda del mercado
Una de las expectativas comunes de los contratantes de estudios de mercado inmobiliario es conocer cuántas personas o entidades tienen necesidad en un momento dado, de las propiedades sobre las que se tiene interés.
Sin embargo, el número preciso es siempre desconocido, puesto que no habrá forma de que pueda alcanzarse con tal nivel de precisión y profundidad al mercado para conocer la intención de compra o contratación.
En este caso, se suelen seleccionar variables como el nivel de circulación y concentración de personas en la zona seleccionada. Tratando especialmente de determinar qué tan intensiva o crónica es dicha concentración.
Estos datos se comparan con las unidades disponibles que responden a la necesidad que satisfacen de las propiedades de interés. Para así obtener una relación que da la sensibilidad al analista sobre el tamaño del mercado.
Competencia en la zona
Resulta esclarecedor también conocer la disponibilidad de las mismas propiedades o similares, ofrecidas en venta o alquiler, en la zona de interés.
Dependiendo del interés del contratante, si desea adquirir u ofrecer, esta disponibilidad le orientará para determinar si las propiedades, luego de adquiridas o fabricadas, cumplirán el cometido para el cuál se desean.
Accesibilidad
La posibilidad de acceder por ciertos tipos de vías a la propiedad resulta de interés para el contratante de un estudio del mercado inmobiliario. En este caso no hay una respuesta cierta, sino más bien una característica disponible, puesto que algunos preferirán alta accesibilidad y exposición, mientras otros preferirán mayor exclusividad.
Formatos y tamaños disponibles
Comprender lo que existe en un momento dado en el mercado, puede dar una idea de lo que se demanda en la zona. El desarrollo inmobiliario es relativamente lento, y con cada año surgen nuevas ofertas, bien porque se fabricaron en el período o bien porque provienen de modificaciones de propiedades existentes.
En cualquiera de los casos, no debe desestimarse los motivos por los cuales se desarrollaron en esos formatos y tamaños, y consideremos la posibilidad de que sus propietarios, en algún momento se codearon con el mercado, obteniendo información que llevó a tomar la decisión de lo que iban a ofrecer.
Si alguno de esos formatos o tamaños resultó inapropiado para la zona y expectativas del mercado, con toda seguridad estará disponible aún en el mercado, y resaltará sobre la oferta local ya ocupada. Así que rara vez será un problema de disponibilidad de información.
Estimación financiera
Luego de tener datos comerciales, es importante conocer los precios de comercialización de las propiedades en interés. Dato con el cual puede hacerse la estimación de negocio que el contratante desea.
Los precios y negociaciones son variables y muchas veces desconocidas. Con el tiempo aumentan y disminuyen. Además de que durante el estudio de mercado no se accede con total precisión a los números reales, sino más bien se logran algunas referencias.
El marcador de información más importante es la oferta disponible en el momento del estudio. Que representará una idea cercana de la realidad, más no del todo precisa, puesto que eventualmente, la oferta de precios deberá relacionarse con los compradores, y surgirán negociaciones que pueden ser diferentes a la expectativa inicial del oferente.
¿Qué recibe el contratante de un estudio del mercado inmobiliario?
Una vez recabada la información, el analista la procesa e interpreta en el marco de la solicitud del contratante para generar un informe contentivo de:
- El procedimiento que se siguió para obtener la información.
- Las delimitaciones de criterios y zonas utilizados.
- Las conclusiones del estudio basadas en los hallazgos.
- Las recomendaciones, cuando son necesarias según la solicitud.
El contratante podrá saber qué tipos de datos representan una referencia más específica o más abstracta, de forma que le servirá de fundamentación para sus propias decisiones.
¿Cuánto cuesta un estudio de mercado inmobiliario?
El costo de este tipo de servicio está fundamentado principalmente en la región a analizar y el tipo de inmueble a evaluar. Aunque puede verse afectado por el nivel de detalles que se requiere evaluar, mientras más amplio el expectro de análisis, mayor el esfuerzo y duración para obtener la información.